Beleggers

Kopen om te verhuren

Overweegt u een woning te kopen om te verhuren? Kopen om te verhuren kan een interessante investering zijn. In dit artikel wijden we uit over de factoren waar u rekening mee moet houden als u overweegt een woning te kopen om te verhuren.

Waarom kopen om te verhuren?

"Iedereen moet ergens kunnen wonen". Met deze wijsheid in het achterhoofd is al gauw duidelijk waarom mensen hun geld deels "beleggen in stenen" oftewel een beleggingspand kopen: het verhuren van een woning levert de eigenaar huurinkomsten (= rendement) op. De huurmarkt is goed in Nederland: particulieren huren tijdens verschillende fases in hun leven een woning, bijvoorbeeld tijdens hun studie (studentenwoning), als ze net zijn gaan werken (starterswoning), als ze niet koopkrachtig genoeg zijn om een eigen woning te kopen (sociale huurwoning), als ze flexibel willen blijven wonen, als ze tijdelijk in Nederland werken (expat woning), enzovoort. De redenen om voor een huurwoning te kiezen zijn eindeloos, waardoor de huurmarkt in de afgelopen decennia een onverminderd goede investering is gebleken.

Overwegingen om een beleggingspand te kopen om te verhuren

Als potentiële koper van een beleggingspand dient u een aantal zaken te overwegen, zoals:

• Wie in vastgoed belegt, belegt doorgaans met een lange-termijn horizon: door allerlei aankoopkosten zoals kosten koper en provisies voor de makelaar, hypotheekverstrekker en notaris staat uw belegging direct na aankoop "onder water". Het kan jaren duren voordat u deze kosten terug hebt verdiend. Wie snel geld wil verdienen (of verliezen) kan beter geen vastgoedbelegger worden.
• Het rendement van een vastgoedbelegging zit in eerste instantie in de huurinkomsten, niet per sé in de waardeontwikkeling. Huur inkomsten zijn doorgaans voorspelbaar en leveren kasstroom op; de waardeontwikkeling is per definitie onvoorspelbaar en kan zowel positief als negatief zijn. Zie de mogelijke waardeontwikkeling als een bonus, niet als dé manier om geld te verdienen (want bijna niemand koopt op het laagste punt en verkoopt op het hoogste punt...).
• Net als alle andere vormen van beleggen dient u veel onderzoek te doen en betrouwbaar advies in te winnen voordat u een investering doet: bent u bijvoorbeeld bekend met zaken als de erfpacht en jaarlijkse canon, de invloed van de Vereniging van Eigenaren of de funderingsklassen?
• Vastgoed levert doorgaans een vrij stabiel rendement op dat historisch gezien tussen 3-6% ligt. Door een actievere manier van exploiteren (short stay) kan dat oplopen tot een bruto rendement van 10 tot 15% (netto ca. 7 - 10%, afhankelijk van hoe de belegging gefinancierd is). Vastgoed wordt als een relatief veilige investering gezien en levert doorgaans een veilig rendement op; verwacht echter geen dubbele groeicijfers jaar na jaar.
• Vastgoed vereist onderhoud: zowel de buitenzijde als het interieur is regelmatig aan onderhoud of vervanging toe. Deze kosten, tezamen met eigenaarsbelastingen, drukken het rendement enigszins. Weet dus op voorhand wat u koopt, in welke staat het is en maak een onderhoudsinschatting.

Verhuurmogelijkheden

De verhuurbaarheid van een beleggingspand is het belangrijkste criterium om te bepalen of een investering de moeite waard is, immers: de huurinkomsten bepalen het rendement. Ook hier speelt een aantal factoren een rol.

Locatie

Des te beter de locatie, des te beter de verhuurbaarheid. Een appartement in een grote stad verhuurt beter dan een huisje in een dorp omdat de vraag naar woonruimte in de stad hoger ligt. Op stadsniveau kan de vraag per wijk of gebied verschillen: centrumlocaties en hippe buurten doen het doorgaans beter dan de minder centraal liggende wijken.

Kwaliteit

Een kwalitatief goed appartement verkoopt zichzelf. Zorg er dus voor dat u een goed onderhouden appartement koopt en te huur aanbiedt.

Gemeubileerd versus gestoffeerd

Wil u uw appartement gemeubileerd verhuren zodat een huurder er direct zijn intrek in kan nemen, of moet de huurder zijn eigen spullen meenemen? In het eerste geval kunt u profiteren van hogere inkomsten maar heeft u ook te maken met extra afschrijving. Zorg dat u de huurwensen van uw huurders kent, bijvoorbeeld als u zich wilt richten op wensen en eisen van onze huurders kennen.

Wetgeving

Laat u informeren over de lokale wetgeving. In elke stad gelden andere regels ten aanzien van korte verhuur en lange verhuur. Korte verhuur is vanuit een rendementsperspectief veel interessanter maar kan door de lokale gemeente beperkt worden; bij lange verhuur bouwt een bewoner huurdersrechten op en verliest uw flexibiliteit.

Financiering

Banken zijn kritischer geworden ten aanzien van het financieren van beleggingsobjecten: het is tegenwoordig niet ongewoon om 40 - 60% eigen middelen mee te moeten brengen. Anderzijds kan een hypotheek extra rendement opleveren door de hefboomwerking: het rendement op het ingelegde vermogen verbetert met een hypotheek.

Tot slot

Naast bovengenoemde zaken spelen er wellicht nog andere factoren een rol: wilt u uw woning bijvoorbeeld zelf deels bewonen? Dan dient u op zoek te gaan naar een verhuuroplossing die hier bij past. Woont u niet in de buurt van uw beleggingspand en dient u het beheer ervan uit te besteden? Zoek dan een betrouwbare beheerder.

Is vastgoed vandaag de dag een goede belegging?

Met een jaarlijks gemiddeld rendement van 3 à 6 procent is de verhuur van vastgoed interessant. Maar u moet het wel actief en nauwgezet beheren. Ook als u zelf in het huis gaat wonen, past u beter goed op.

Kopen als belegging, om te verhuren, impliceert een rationele berekening tussen de totale aankoopprijs en het nettorendement dat u hoopt te krijgen. Maar de omstandigheden kunnen zo uiteenlopend zijn, dat er geen algemene regel is. De geografische ligging, de staat van het goed, de kwaliteit van het onderhoud en van de huurders zijn slechts enkele mogelijke criteria die het uiteindelijke rendement beïnvloeden. Maar u mag ervan uitgaan dat residentieel vastgoed gemiddeld tussen 3 en 6 procent per jaar oplevert. In de praktijk betekent dat meestal dat de eigenaar-verhuurder ongeveer 50 procent van de brutohuur reserveert om genoeg middelen over te houden om de belastingen (onroerende voorheffing en personenbelasting), het onderhoud, verzekeringen, onverwachte uitgaven en leegstand te kunnen financieren.